Tholen - Waar sommige bedrijventerreinen nog volop in (her) ontwikkeling zijn of ruimte hebben om uit te breiden, zijn anderen dan alweer volledig vol. Maar hoe de situatie ook is, vraag naar kavels voor agro-logistieke bedrijven blijkt er volop. Daarbij blijkt dat aansluiting bij het AGF-cluster dat een locatie te bieden heeft, een belangrijke factor is in de keuze voor een vestigingsplaats.
Tekort
“Goed en slecht,” antwoordt Elco Bouwmeester dit najaar, als makelaar verantwoordelijk voor de verkoop van kavels op het bedrijventerrein Honderdland, op de vraag hoe het gaat met het terrein. Goed in de zin dat alle kavels verkocht zijn en slecht in de zin dat er geen alternatief is voor de ruimte die tekort is op het bedrijventerrein.
Berekend is dat het tekort in Westland tot 2030 28 tot 33 hectare zal bedragen. Gemeente Westland kiest ervoor om deze aanvullende behoefte aan bedrijfskavels op te vangen op bestaande bedrijventerreinen: Kwintsheul, Hoek van Holland en Poeldijk.
Elco voorziet dat deze locaties wel in een behoefte voorzien, maar dat de beschikbare ruimte onvoldoende zal zijn en niet voor alle agro-logistieke bedrijven op de juiste plaats is. Zo verwacht hij bijvoorbeeld dat Hoek van Holland, hoewel het buiten de grenzen van de gemeente Westland is, een mooie locatie kan zijn voor bedrijven die gericht zijn op het VK. Maar met de aanstaande Brexit gaat hij er vanuit dat er minder bedrijven, voornamelijk specialisten, zullen overblijven die handel drijven met het VK. “Een aantal van die specialisten hebben net nieuw gebouwd en zullen voorlopig niet gaan verhuizen.”
'Ruimte moet je maken'
Daarbij geeft hij aan dat alle kavels op Honderdland zijn verkocht aan Westlandse partijen en dan veelal uit Maasdijk of De Lier. Dat wil zeggen dichtbij het bedrijventerrein. “Het is echt een lokale behoefte voor internationale spelers.“
Elco noemt het beleid van de gemeente Westland een gemiste kans en had liever gezien dat er was begonnen aan de ontwikkeling van Honderdland fase III. Aan de overkant van de A20 zou een gebied ontwikkeld kunnen worden waardoor er een groot aaneengesloten terrein ontstaat. Probleem is echter dat deze ruimte nu grotendeels in gebruik is voor glastuinbouw.
Elco realiseert zich dat het aankaarten van fase III een lastige discussie met zich mee brengt die nu niet wordt gevoerd. “Die ruimte moet je maken. Alles is vol. Maar de vraag is wat wil je laten groeien? Wil je het glasareaal vasthouden of wil je ook ruimte bieden aan de toegevoegde waarde van agro-logistieke bedrijven?”
De Omgevingsvisie van de gemeente Westland geeft nu in elk geval tot 2030 geen ruimte aan een mogelijke fase III van Honderdland. Elco constateert dat het vooral de bedrijven op Honderdland zijn die grote stappen zetten qua groei en schrijft dit mede aan de locatie toe. “Daarom zou je iets dichter in de buurt nog moeten zoeken naar een mogelijke uitbreiding.” Daarom roept hij de gemeente op nu te kijken wat er gedaan kan worden om de tekorten na 2030 op te vangen.
Groei
Daarnaast ziet Elco dat ook het doorschuiven van bedrijven stagneert. “Als de verhuizende partij al ruimte achterlaat, dan is dat vele malen kleiner dan de ruimte die ze opnemen. Er komt niet zo veel ruimte vrij omdat het zulke grote volumes zijn die partijen in één keer opnemen, dat ze of iets kleins achterlaten of niks.”
Andere bedrijven verhuizen dan weer niet snel omdat Honderdland nog relatief nieuw is en er bij deze bedrijven nog geen noodzaak voor verhuizen is. Wel zijn er naar aanleiding van de coronaperikelen enkele dossiers wat vertraagd, maar er zijn maar weinig zaken die geheel stop zijn gezet. Verder ziet Elco weinig invloed van de pandemie en constateert hij vooral dat agro-logistieke partijen groeien en behoefte hebben aan meer ruimte.
Dure bedrijfsgrond
De schaarste aan bedrijfsruimte heeft tot gevolg dat Honderdland tot de locaties met de duurste bedrijfsgrond in Nederland behoort. Elco geeft aan dat het leidt tot hoogbouw en het optimaal benutten van de ruimte door bijvoorbeeld parkeerruimte op het dak te realiseren. “Op die manier kun je de hoge grondprijs iets beter verdelen over de verschillende lagen.”
Het leidt er ook toe dat veruit het grootste deel van de gebruikers van het bedrijventerrein bestaat uit eigenaren-gebruikers en in mindere mate uit investeerders. “Het is lastig rond te rekenen voor investeerders om met deze grondprijzen het gewenste rendement te maken.”
Fresh Park Venlo
Vragersmarkt
“We rollen prachtig door deze crisis heen,” vat Herwi Rijsdijk, Manager Freshparken Hines, de impact van Covid-19 op de freshparken ABC Westland en Fresh Park Venlo, in september samen. “We hebben eigenlijk weinig last van de crisis en daarmee verwacht ik dat onze klanten daar ook weinig last van hebben. We merken dat enkele klanten die zich op wat kwetsbaardere doelgroepen richten zoals de horeca, het moeilijk hebben. Verhoudingsgewijs is dat een beperkt deel van onze klanten.”
Maar ook buiten dat is Herwi optimistisch. De vastgoedmarkt binnen de AGF-sector is een vragersmarkt, geeft hij aan. “Het is zo bijzonder dat ook in deze tijd wekelijks mensen aan de deur kloppen met de vraag of er ruimte beschikbaar is.”
Uitbreiding
Op beide locaties zijn er mogelijkheden voor uitbreiding. “In Poeldijk hebben nu weer 5,5 hectare aan uitbreidingsmogelijkheden. Daar zijn al kandidaten voor. We hopen binnen een jaar of twee weer 17 hectare uit te kunnen breiden. Dan heb je ruimte voor de komende vijf tot tien jaar.”
Herwi noemt de uitbreiding hard nodig omdat uit onderzoek van Gemeente Westland is gebleken dat tot 2030 er in het Westland een tekort is aan bedrijfsruimte van zo’n 33 hectare. Inmiddels is het grootse deel van het uitbreidingsgebied van ABC Westland aangekocht en zijn we bezig met de wijziging van het bestemmingsplan en daarna kan de locatie bouwrijp worden gemaakt.
Ook in Venlo is Hines in gesprek met meerdere huurders om nieuwe panden te realiseren voor agro-logistieke bedrijven. “In Venlo is nog zo’n 20 hectare aan uitbreidingsruimte beschikbaar waar we direct mee vooruit kunnen.”
Hines, de nieuwe eigenaar van ABC Westland en FreshPark Venlo, is zeer geïnteresseerd in de aankoop van logistiek vastgoed in de Randstad, echter de aankoop van andere agro-logistieke terreinen zal lastig zijn voorziet Herwi. “Er zijn weinig vergelijkbare terreinen in Nederland te koop van één partij. Op de meeste locaties is de eigendom heel versnipperd en dat maakt aankoop wat lastiger.”
Samenwerken
Herwi ziet het feit dat de bedrijven op de terreinen elkaar aanvullen en met elkaar samenwerken, als de kracht van de beide parken. Zo zijn er onder meer handelaren, transporteurs, verpakkers, koelbedrijven en rijpers te vinden. “Het samenspel tussen de bedrijven is uniek.”
Hij geeft aan dat er tussen de bedrijven veel samenwerking is, onder andere op het gebied van logistiek. “Op beide parken hebben we een vaste groep huurders die heel bewust voor die locatie hebben gekozen. Dat is omdat ze in een cluster van de groenten- en fruitsector bij elkaar zitten. In het Westland kunnen de transporteurs alle producten binnen 18 uur in heel Europa wegzetten, vanuit Venlo kan dat nog sneller.”
Logistieke ligging is één van de belangrijkste vestigingsfactoren voor AGF-bedrijven, de supermarkten vragen om hen vaker, vlugger en verser te beleveren. ”Er wordt wel gezegd dat vestiging in het Westland duur is vanwege de hogere grondprijs” zegt Herwi.
Daar stelt hij direct tegenover dat de locatie door de brede aanwezigheid van AGF-bedrijven en de gezamenlijke logistiek, dagelijks grote voordelen biedt in de exploitatiekosten. De investering in grond is namelijk eenmalig. “Vanuit onze contacten met nieuwe vestigers blijkt dat de grondprijs niet bepalend is bij de keuze om wel of niet zelf te bouwen of om zich wel of niet in het Westland te vestigen. De aanwezigheid in het cluster is van levensbelang voor veel van deze partijen.”
Daarnaast benadrukt Herwi dat veel partijen de voorkeur geven aan de flexibiliteit en het gemak van huren, waarbij de huurder volledig ontzorgd wordt in het beheer en onderhoud van de bedrijfspanden of kantoren.
Zonnepanelen
Zowel in Poeldijk als in Venlo ziet Herwi dat duurzaamheid voor huurders een steeds belangrijker aspect wordt. Zo spelen optimale isolatie, warmteterugwinning uit koelinstallaties welke warmte wordt hergebruikt om bijvoorbeeld de kantoren te verwarmen en zonnepanelen een steeds grotere rol. Hij geeft aan dat er in Poeldijk al 18.000 zonnepanelen zijn geplaatst. In Venlo wordt binnenkort begonnen met de installatie van 22.000 panelen op daken. “We gaan door met investeren in duurzaamheid.”
Ook wijst Herwi op de verschillende nieuwbouwplannen en -ontwikkelingen op beide parken, waarbij alle panden minimaal 10 meter vrije hoogte hebben, waardoor bijvoorbeeld de stapeling van drie pallets hoog en het realiseren van een extra verdiepingsvloer mogelijk wordt. Tot slot ziet Herwi dat de bedrijven inzetten op het mechaniseren van processen om op arbeidskosten te besparen. “We staan daarmee nog maar aan het begin van grote ontwikkelingen.”
Nieuwbouw op Nieuw Reijerwaard, hier voor Van Gelder
Veel vraag
Waar bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard een wat moeizame start kende, lopen de aanvragen en verkopen sinds een jaar goed, vertelt Virginia Wolswijk, Projectleider van de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Nieuw Reijerwaard. De Gemeenschappelijke Regeling is in het leven geroepen door de gemeenten Ridderkerk, Barendrecht en Rotterdam om het bedrijventerrein te ontwikkelen en de grond te verkopen. “De animo is enorm toegenomen.”
Zo veel zelfs dat niet alle bedrijven direct op het bedrijventerrein geplaatst kunnen worden. Virginia geeft aan dat dit ook te maken heeft met de vraag van agro-logistieke bedrijven naar grote, rechte kavels terwijl het aanbod niet altijd die gewenste vorm heeft. Er zijn heel veel mogelijkheden, maar het lukt niet altijd om aan de eerste wens van bedrijven te voldoen. Vermoedelijk dragen de daadwerkelijke vestiging van de eerste bedrijven en de nieuwbouw die nu op het terrein plaats vindt, bij aan de toegenomen vraag.
Maar ook het bestaande cluster - Nieuw Reijerwaard maakt met bedrijverterrein Oost en Verenambacht deel uit van Dutch Fresh Port dat 71 procent van de top 50 bedrijven van Nederland herbergt - en de schaarste aan vestigingsplaatsen in de regio voor de agro-logistieke sector spelen een rol in het gestegen aantal aanvragen.
Regio-gebonden
Virginia ziet dat vooral regionale bedrijven interesse tonen in Nieuw Reijerwaard. “Een deel van de partijen met wie we in gesprek zijn, is in een groter gebied aan het kijken. Het gros is regio-gebonden of wil heel specifiek bij het cluster dat er al is, aansluiten.”
Het voormalige glastuinbouwgebied waar Nieuw Reijerwaard is gevestigd, is nu vrijwel geheel ontwikkeld. Het totale terrein heeft een oppervlakte van 96 hectare waarvan inmiddels 20 hectare is verkocht en geleverd. “Die kavels zijn al bebouwd of de bouw is sinds kort begonnen.”
Voor nog eens 20 hectare is er een overeenkomst, geeft Virginia in september aan en voor het overige deel is GR Nieuw Reijerwaard in gesprek met partijen (recent kwam er nieuws over een voorreservering naar buiten). “We zijn nu aan het puzzelen omdat we niet iedereen kunnen aanbieden wat ze willen en in sommige gevallen moeten we zeggen dat het helemaal niet mogelijk is.”
Daarbij stelt Virginia vast dat de meeste kavels verkocht worden aan eigenaren/gebruikers en in mindere mate aan investeerders. Dit komt wel voor maar dan de investeerder in combinatie met de eindklant. “Dat heeft ermee te maken dat wij heel specifiek voor AGF kavels uitgeven. Het is lastig als een partij hier wil kopen en nog totaal niet weet wie er gebruik van de kavel gaat maken. Wij willen de zekerheid dat er een AGF-bedrijf komt en dat geeft een belegger iets meer risico.”
De invloed van corona op de grondverkopen is gering. “Sinds corona speelt, hebben we nog evengoed wekelijks nieuwe partijen die zich melden.” Virginia stelt vast dat sommige partijen, uitgezonderd bedrijven die zich voornamelijk richten op horeca, zelfs meer haast hebben om zich te vestigen vanwege groei door de toegenomen vraag naar groenten en fruit omdat mensen meer thuis eten en de wens hebben om gezonder te eten.
Grote kavels
Wie zich wil vestigen op bedrijventerrein Nieuw Reijerwaard moet dus een link met AGF hebben omdat het terrein nadrukkelijk is bedoeld om het bestaande AGF-cluster Dutch Fresh Port te versterken. Bij de inrichting van het terrein is dan ook rekening gehouden met specifieke behoeften die bij agro-logistieke bedrijven spelen en wordt ingezet op het optimaliseren van de ruimte om een goede doorvoer op het bedrijventerrein te waarborgen. Zo zijn de kavels ruim opgezet met een groot voorterrein zodat er voldoende ruimte is voor logistieke activiteiten op het eigen terrein van een bedrijf. Er wordt gevraagd om bij de laad docks een zone vrij te houden van bebouwing om te kunnen manoeuvreren en er moet ook op het eigen terrein worden geparkeerd en niet langs de openbare weg. “Door deze opbouw van het terrein hopen we problemen in de doorvoer op de openbare weg te voorkomen.”
De nieuwbouw tegenover de Groothandelsmarkt op industrieterrein Spaanse Polder is naar verwachting in het tweede kwartaal van 2021 gereed
Kwaliteitsslag
Ook de Groothandelsmarkt, gelegen op industrieterrein Spaanse Polder in Rotterdam en een aantal jaren geleden gekocht door Urban Industrial, mag zich verheugen in een grote belangstelling, vertelt Jan Brouns, Managing Partner van Urban Industrial. Voor zowel Spaanse Polder, door de gemeente Rotterdam, als voor de Groothandelsmarkt, door Urban Industrial, is een revitaliseringstraject gestart. Daarmee maakt Urban Industrial een kwaliteitsslag zowel in volume als met de gebouwen en verwacht daarmee een breder huurdersbestand te kunnen bedienen. Daarbij constateert Jan dat er veel vraag is. “Food in zijn algemeenheid loopt goed en er is met name behoefte aan kwaliteit.”
Clustering
Het is de reden dat Urban Industrial naast de aankoop van de Groothandelsmarkt ook investeert in het verwerven van locaties in de directie omgeving van de markt. Jan geeft aan dat Rotterdam in vergelijking met andere groothandelsmarkten een kleine locatie is. Daarbij ziet hij dat er veel vraag is. “Om aan die vraag te voldoen als ook de kwaliteit van het plan te kunnen verbeteren zijn we de afgelopen tijd ook bezig geweest om in de nabijheid meer locaties te verwerven.”
Dit om partijen te faciliteren die niet per se op de markt een locatie nodig hebben maar wel in de nabijheid daarvan gevestigd willen zijn. “Wij geloven in clustering, om het extra aantrekkelijk te maken voor partijen om zich in Spaanse Polder te vestigen.”
Verdere aankopen rond de Groothandelsmarkt sluit Jan niet uit. “Als dat in onze optiek bijdraagt aan het toevoegen van kwaliteit en aan clustering dan kijken we daar zeker naar.” Een overweging daarbij is de grondprijs. “Het moet ook uitkunnen. Daar zijn we selectief in en daarin hanteren wij een lange termijn visie.”
Gefaseerde nieuwbouw
Het startschot voor de revitalisering is inmiddels gegeven. Onlangs is aan de overkant van de Groothandelsmarkt begonnen met nieuwbouw. Naar verwachting is die nieuwbouw in het tweede kwartaal van 2021 gereed en wordt dan in gebruik genomen door een aantal gebruikers van de huidige Groothandelsmarkt.
Daarna volgt in fases, zodat de handel kan doorgaan, de nieuwbouw van de gehele Groothandelsmarkt en komende herfst wordt een start gemaakt met de nieuwbouw op een locatie direct grenzend aan de Groothandelsmarkt. “Daarmee vergroten we ons ontwikkelgebied.”
Daardoor komt er ook plaats voor nieuwe vestigers. Met de nieuwbouw wordt ingezet op het bouwen van moderne en duurzame gebouwen. “De huidige gebouwen zijn meer dan 40 jaar oud en zijn aan het eind van hun technisch bestaan.”
Flexibiliteit
Bij de nieuwbouw speelt de lange beleggingshorizon van Urban Industrial ook een rol. “Het is niet zo dat wij ontwikkelen en verkopen. We houden de Groothandelsmarkt in eigen beheer.” Het leidt ertoe dat bij het ontwerp van de nieuwbouw gestreefd wordt naar een hoge mate van flexibiliteit. “De hele food- en e-commerce-markt ontwikkelt zich zo snel dat niemand weet hoe dat er over tien jaar uitziet.”
Om daar op in te kunnen spelen, ontwerpt Urban Industrial units die relatief makkelijk op- en afgeschaald kunnen worden. “Zodat als je meer nodig hebt je meer units kunt gebruiken zonder dat je ingewikkelde samenvoegingsoperaties hebt. We proberen het zo te doen dat we ook flexibel blijven in de toekomst.”
Als voorbeeld noemt Jan Cash & Carry bedrijven. Waar tien jaar geleden nog zo’n 70 procent van de klanten langs kwam om de inkopen te doen en maar een klein deel van de producten werd bezorgd, is dat nu bij sommige Cash & Carry bedrijven precies andersom. “Dat heeft een impact op de locatie waar iemand zich wil vestigen. Onze uitdaging is dan om in het ontwerp een bepaalde flexibiliteit te krijgen, zodat zowel in gebruik als in omvang geschakeld kan worden, besluit Jan.”
Dit artikel verscheen eerder in editie 9, 34e jaargang van Primeur. Zie hiervoor www.agfprimeur.nl.
Voor meer informatie:
Elco Bouwmeester
Elco@batenburg-bhv.nl
Herwi Rijsdijk
h.rijsdijk@abcwestland.nl
Virginia Wolswijk
wolswijk@nieuwreijerwaard.eu
Jan Brouns
j.brouns@urbanindustrial.nl