Efficiëntie en verduurzaming in de logistieke sector vragen steeds vaker om distributiecentra van 500.000 kubieke meter of meer. Tegelijkertijd zet de huidige wet- en regelgeving juist scherp in op het beperken van grootschalige logistiek. Daardoor dreigt een paradox: bedrijven moeten door kosten- en arbeidsdruk steeds meer schaalvoordelen benutten, terwijl de mogelijkheden om daadwerkelijk groter te bouwen afnemen.
Ondertussen groeit de vraag naar logistieke ruimte richting 58 miljoen m² in 2030, ruim 7 miljoen m² meer dan aan het begin van dit jaar. Dit terwijl een aanzienlijk deel van de huidige voorraad niet voldoet aan hedendaagse kwaliteits- en duurzaamheidsnormen. Beperkingen op schaal kunnen hierdoor juist leiden tot versnippering, extra transportbewegingen en een groter ruimtebeslag. Dat concludeert vastgoedadviseur CBRE Nederland in een nieuw rapport.
© CBRE
Kostenontwikkeling dwingt tot herziening processen
Arbeid is een van de grootste kostenposten in de sector, met sinds 2022 een jaarlijkse cao‑loongroei van minimaal 4% en een piek van 8,3% in 2023. Tegelijkertijd blijft de afhankelijkheid van arbeidsmigranten groot en wordt automatisering onvermijdelijk om structurele tekorten op te vangen. Daarbovenop komen hogere brandstofprijzen en de invoering van de vrachtwagenheffing per 1 juli 2026, die in sommige gevallen kan leiden tot een kostenstijging van circa 10%. Om deze druk op te vangen en processen te optimaliseren, zoeken bedrijven steeds vaker schaalvoordelen door activiteiten te consolideren. Grotere distributiecentra maken consolidatie mogelijk en bieden ruimte voor technologieën als robots, shuttlesystemen en AI-toepassingen, die de productiviteit verhogen en kosten helpen beheersen.
Kwaliteitseisen logistiek vastgoed nemen toe
Veel bestaande distributiecentra sluiten steeds minder aan bij de eisen van moderne logistieke operaties. Meer dan 60% is gebouwd vóór 2010, toen de kwaliteitsnormen duidelijk verschilden van de huidige standaarden. Die standaarden zijn de afgelopen jaren aantoonbaar gestegen, onder meer op het gebied van vrije hoogte, vloerbelasting en duurzaamheid. Hogere hallen maken extra opslaglagen en hogere stellingen mogelijk, waardoor de opslagcapaciteit per vierkante meter aanzienlijk toeneemt.
Daarnaast vragen geavanceerde systemen zoals mezzanines, Automated Guided Vehicles en shuttles om vloeren met een hogere draagkracht, vlakheid en meer vrije hoogte; specificaties waar een groot deel van de voorraad van vóór 2010 onvoldoende aan voldoet, waardoor moderne automatisering slechts beperkt toepasbaar is. Ook strengere duurzaamheidseisen en de groeiende vraag naar energie-infrastructuur, onder meer door de elektrificatie van vrachtverkeer, zorgen ervoor dat een aanzienlijk deel van de huidige voorraad versneld functioneel veroudert.
Groei logistieke voorraad vergroot belang efficiënte locaties
Uit het rapport blijkt dat de vraag naar logistieke ruimte met 7 miljoen m² groeit de aankomende jaren, gedreven door de internationale groei van e‑commerce en stijging van het bruto binnenlands product. De totale voorraad in gebruik loopt naar verwachting op tot circa 58 miljoen m² in 2030. Hoewel het aanbod hierdoor groeit, verschuift het tekort op de markt steeds meer van kwantiteit naar kwaliteit: er is in theorie voldoende logistieke ruimte beschikbaar, maar moderne distributiecentra die voldoen aan actuele efficiëntie‑ en duurzaamheidseisen blijven schaars.
Jim Orsel, Head of Industrial & Logistics CBRE: "Grote distributiecentra blijven cruciaal om goederenstromen efficiënt en betaalbaar te houden. Wanneer dit type centra generiek wordt beperkt, dwingen we bedrijven om hun activiteiten over meerdere kleinere locaties te spreiden. Dat maakt logistiek duurder, zorgt voor meer transportbewegingen en legt juist méér druk op de ruimte. Terwijl dat niet nodig is. Veel kleinere, oudere distributiecentra lenen zich uitstekend voor herontwikkeling; naar woningbouw, of naar moderne, duurzamere gebouwen met meer kubieke meters en dus meer efficiëntie per vierkante meter."
Bekijk hier het volledige rapport
Bron: CBRE
