"Als wereldwijde vastgoedadviseurs werken we samen met klanten om belangrijke input voor onze klant te identificeren en deze vervolgens te bespreken om ervoor te zorgen dat onze klant zoveel mogelijk overweegt om een locatie te selecteren die de tand des tijds zal doorstaan," zegt Rick Drescher, Corporate Managing Director, Technical Services voor Savills USA.
Savills is een wereldwijd opererend vastgoedbedrijf dat meer dan 160 jaar ervaring heeft in het adviseren van klanten die het vastgoed in gebruik hebben, maar niet in de vastgoedbusiness zitten, zoals hun website vermeldt. Savills heeft een portfolio opgebouwd van complexe projecten waarin ze klanten adviseerden die grote stappen wilden maken in hun bedrijf, letterlijk en figuurlijk.
"Ons team bij Savills doet aan locatiebenchmarking op basis van de drijfveren die door de klant worden aangegeven. Als je eenmaal je vlag plant op een locatie, ben je daar voor de lange termijn en moet je er met een open blik in staan, zodat je locaties kunt kiezen die zinvol zijn," legt Rick uit.
Rick Drescher tijdens de Indoor AgTech in New York
Wat komt eerst: afstand tot afnemer of de locatiekeuze?
In de afgelopen jaren heeft Savills een toenemend aantal klanten voor glastuinbouw en vertical farming binnengehaald, waarvan er veel uitgaan van het nobele doel om voedselzekerheid en milieuduurzaamheid aan te pakken, maar onderweg belangrijke elementen van locatiekeuze over het hoofd kunnen zien. Zoals Rick uitlegt, is het vinden van een geschikte locatie voor voedselteelt net zo belangrijk waar je consumenten en distributeurs zich bevinden als waar de infrastructuur het meest logisch is. Een andere uitdaging voor vertical farms is dus de toegang tot consumenten.
Vanuit zijn ervaring met vertical farms, merkt Rick op dat niet alle vertical farms beginnen met een vaste afnamepartner, of dat nu een groothandel, supermarkt of horecapartner is. Zonder deze deals kan het een uitdaging zijn om het distributie/consumentgedeelte van de puzzel aan te pakken. Dit roept de vraag op, waarom sommige vertical farms beginnen voordat ze afnameovereenkomsten tekenen? Voor zover Rick kan vertellen, heeft de hype in de markt hier sterk aan bijgedragen (en doet dat nog steeds).
"Toen vertical farming voor het eerst van de grond kwam, was er veel hype in de sector, werden er enorme investeringen gedaan en was speed to market belangrijk. De aanpak achter speed to market kan echter schadelijk zijn voor het bedrijf, vooral als het zich snel ontwikkelt met een technologie die niet schaalbaar is of met een gewas dat nooit winstgevend zal zijn omdat je die te ver van je afnemers hebt opgebouwd," zegt Rick.
Daarom worden veel vertical farms gebouwd op vermoedens of mondelinge toezeggingen om partner te worden zodra de farm een stabiele opbrengst en kwaliteit laat zien. Deze "kip-en-ei-situatie" is riskant en kan ertoe leiden dat een vertical farm verder van de afnemer wordt gebouwd dan de bedoeling was, met onverwachte transportkosten en mogelijke gevolgen voor de kwaliteit van het gewas.
Foto genomen bij Elevate Farms in New Jersey
Het gaat er niet alleen om waar je de stekker insteekt...
Zoals eerder vermeld is toegang tot infrastructuur enorm belangrijk, met name toegang tot water en elektriciteit. Om nog een stap verder te gaan, merkt Rick op dat het niet genoeg is om simpelweg een locatie te vinden met toegang tot elektriciteit. Telers moeten ook rekening houden met de energiebron, het potentieel op de lange termijn en de afstemming op hun duurzaamheidsdoelstellingen. Een vertical farm kan bijvoorbeeld overwegen om een locatie te zoeken in een groene-energie-staat, waar de langetermijnenergiestrategie CO2-neutraliteit inhoudt. In zo'n staat zal het nutsbedrijf een van de grootste bondgenoten worden in het ontwikkelingstraject van het bedrijf.
Een andere staat die nog steeds niet overtuigd is van CO2-neutraliteit, kan een tuinbouwbedrijf misschien wel goedkope energie leveren, maar niet noodzakelijkerwijs uit schone energiebronnen. Dit kan telers in een lastige positie brengen voor marketing en ESG-rapportage, omdat hun duurzaamheidsinspanningen overschaduwd worden door vuile energiebronnen. En bovendien kan de massale overstap naar groene energie uiteindelijk minder milieuvriendelijke energiebronnen verdringen en de energieprijzen van de locatie doen stijgen. Terwijl andere sectoren een deel van deze hogere kosten kunnen doorberekenen aan consumenten of klanten, geldt dit niet voor de tuinbouw, omdat van afnemers niet verwacht kan worden dat ze deze extra kosten in hun eentje opvangen, terwijl marketeers ze meestal niet absorberen. Het gevolg is dat telers vaak met handen en voeten gebonden zijn wanneer ze te maken krijgen met verschuivingen op de energiemarkten, van lokale tot wereldwijde markten.
"Als je geen duidelijkheid hebt over de vooruitzichten voor het energiebeleid over 10-15 jaar, neem je een groot langetermijnrisico op je waar je weinig tot geen invloed op hebt. Met 60-80% van je bedrijfskosten specifiek gekoppeld aan de locatie, is het belangrijk om het goed te doen," zegt Rick.
Arbeidsmarkten sleutel tot locatieselectie
Een minder besproken element van de locatieselectie is dat van de lokale arbeidsmarkt. Voor sommige CEA-bedrijven was de locatiekeuze gedeeltelijk gebaseerd op het feit dat er een onaangeboorde arbeidsmarkt was. Een deel van de beslissing van Greenhouse AppHarvest om in Kentucky te bouwen was bijvoorbeeld gebaseerd op het feit dat de neergang van de steenkoolsector in de staat betekende dat er arbeidskrachten beschikbaar waren. Dit is echter niet overal het geval. Zoals Rick uitlegt, moeten vertical farms overwegen welke andere bedrijven zich in de buurt van hun potentiële locaties bevinden en welke invloed deze bedrijven kunnen hebben op hun werving.
Als een vertical farm verwacht ongeschoolde arbeidskrachten aan te nemen, kan de aanwezigheid van gevestigde bedrijven met hogere salarissen, secundaire arbeidsvoorwaarden, etc. deze plannen in de war sturen. Een voor de hand liggend alternatief zou zijn om te focussen op automatisering als de beschikbaarheid van geschoolde en ongeschoolde arbeid beperkt is, maar ook dit is riskant gezien de hoge aanschafkosten en de beperkte beschikbaarheid van gestandaardiseerde, bewezen apparatuur voor vertical farming.
Concurrentie creëren - meerdere locaties selecteren
Op de vraag of het bij locatieselectie gaat om het identificeren van één locatie en daar dan voor gaan, legde Rick uit dat het genuanceerder ligt dan dat. Het doel is eerder om een handvol locaties te identificeren om concurrentie te creëren en de lokale jurisdicties aan te sporen om het project te stimuleren. Aangezien tuinbouwactiviteiten kansen creëren voor economische ontwikkeling in de regio, is het vaak in het belang van de regio om het project te stimuleren en zichzelf een duidelijke keuze te maken. Een staat of stad/gemeente zou bijvoorbeeld kunnen aanbieden om te helpen met bestemmingsplannen en vergunningen, de uitbreiding van nutsvoorzieningen, het egaliseren van land, enz.
"Het doel is om een site te hebben die zo klaar mogelijk is voor de teler, aangezien telers niet noodzakelijk weten hoe ze de site moeten ontwikkelen terwijl zij de uiteindelijke gebruiker zijn. Ons team bekijkt deze locaties en stelt zoveel mogelijk bekende waarden vast om te helpen bij de besluitvorming," zegt Rick.
Foto genomen bij Btac
Groen vs. bruin bouwen: zijn retrofits echt de manier?
Voor veel vertical farms zijn leegstaande gebouwen de eerste locaties die ze overwegen, om zo dicht bij de consument te zijn, efficiënter land te gebruiken en de bouwkosten te verlagen. Hoewel de wens om alternatieve bestemmingen te vinden voor leegstaande ruimte geldig is, kan het gebruik ervan voor vertical farming misleidend zijn.
Voordat bedrijven kiezen voor retrofit, moeten ze bedenken dat gebouwen ontworpen zijn voor een specifiek gebruik en als het vorige gebruik afwijkt van het voorgestelde gebruik, is de kans groot dat het gebouw niet aan hun behoeften voldoet. De transformatie van een kantoorgebouw in een datacenter of groeiruimte vereist bijvoorbeeld minimaal een compleet nieuwe opzet van het HVAC-systeem. Hoewel retrofits meestal worden voorgesteld als een manier om tijd en geld te besparen, wijst Rick erop dat dit vaak niet het geval is.
Het selecteren van een bestaand gebouw voor een vertical farm is vaak onpraktisch, omdat het niet ontworpen is voor dat gebruik. Het is mogelijk om een locatie te vinden met een gebouw en dat gebouw toch te vervangen door een gebouw dat ontworpen is voor jouw toepassing," zegt Rick. "Uiteindelijk heeft die locatie nog steeds dezelfde eigenschappen, of je het gebouw nu neerhaalt of niet: nutsvoorzieningen, water en het distributienetwerk. Dat zit niet vast aan het gebouw zelf."
Zou vertical farming in de voetsporen van datacenters kunnen treden?
Gezien de uitgebreide ervaring van zijn team met datacenters, merkt Rick op dat hij veel parallellen ziet tussen de opkomst van datacenters en de opkomst van vertical farms.
"Ik denk dat vertical farming veel kan leren van het traject van datacenters, in die zin dat datacenterprojecten locaties moesten vinden met stabiele toegang tot elektriciteit en connectiviteit, evenals infrastructuur die gebouwd is voor koeling op hoog niveau," zegt Rick. "In CEA hebben we nog steeds toegang tot elektriciteit nodig (zij het minder dan datacenters) en de benodigde connectiviteit heeft de vorm van distributienetwerken."
Als we 25 jaar terugkijken naar de eerste datacenters, merkt Rick ook op dat de exploitatiekosten varieerden van 16,8 tot 18,7 miljoen euro per MW. We gaan nu verder en die kosten zijn gedaald tot €6,5-8,4 miljoen per MW. Deze prijsdaling is o.a. te danken aan de standaardisatie van processen en algemene verbeteringen.
De parallel met datacenters lijkt op te gaan voor de glastuinbouw, waar regionale markten vaak zeer hoge concentraties van kassen hebben, zoals Leamington-Kingsville (Ontario), Westland (Nederland) en Almeria (Spanje). Verder heeft de kassensector haar werkwijzen in de loop van de decennia verfijnd en hoewel elke teler andere strategieën kan toepassen, is veel van de technologie in hightechkassen vergelijkbaar. Voor elke input of elk stuk apparatuur zijn er een handvol leveranciers die hun vakmanschap door de jaren heen hebben verfijnd.
Vertical farming is een nog jonge sector en heeft dat punt nog niet bereikt. De sector heeft zich nog niet zo ver ontwikkeld dat er zulke dichte hotspots zijn (en dat zal misschien ook wel niet gebeuren), maar het ontbreekt de sector ook aan standaardisatie, omdat veel bedrijven hun eigen "geheime recept" willen hebben, of het nu een op maat gemaakt teeltsysteem, zelf ontworpen sensoren en besturingssoftware of op maat gemaakte verlichting is. En hoewel dit geheime recept bijdraagt aan de "wow-factor" bij het zoeken naar investeringen, kan het ook de zwakte van een bedrijf worden.
"Als vertical farming meer gebaseerd zou zijn op eerdere CEA-ervaringen, met name door de Nederlanders in de kassenbouw, dan zouden ze kunnen uitvinden hoe ze een integrator van technologieën kunnen zijn, geen uitvinder van allemaal. Het "geheime recept" kan je aantrekkelijker maken voor investeerders, maar ze moeten er met hun ogen wijd open induiken. Dat gezegd hebbende, de eerste investeerders wisten niet precies waar ze op moesten letten en de sector heeft snel een aantal harde lessen geleerd," legt Rick uit, met betrekking tot de recente reeks van vertical farms die financiële problemen ondervonden.
Ondanks de kinderschoenen en recente haperingen in de sector, blijft Rick optimistisch over vertical farming en de vindingrijkheid van telers.
"Er zijn misschien verhalen over mislukkingen, maar dit zijn de groeipijnen van de industrie. Vertical farming en indoorteelt zijn langetermijnprojecten die we goed moeten aanpakken, en ik ben optimistisch dat de mensen er wel uit zullen komen."
Voor meer informatie:
Savills VS
Rick Drescher, Corporate Managing Director, Technical Services
www.savills.us
