Tholen - “Er komt meer bij kijken dan alleen ontwerpen en bouwen tegenwoordig,” zegt Rinus Verhey, Directeur Heembouw Bedrijfsruimten, over het ontwikkelen van bouwprojecten in de AGF-sector. Daarmee duidt hij in het septembernummer van vakblad Primeur op de twee grootste uitdagingen die hij momenteel ziet: grondschaarste en beschikbare stroomcapaciteit. “Bijna alle gemeentelijke bedrijventerreinen zijn uitverkocht en nieuwe terreinen zijn zwaar overtekend. Dat is overigens niet nieuw. We hebben daarom al meer dan 15 jaar onze eigen gronddatabank, waarin we de gegevens van beschikbare grondposities bijhouden. Met naast gemeentelijke gronden ook gronden van particulieren en herontwikkellocaties. Om de klant zo goed mogelijk te bedienen qua grond.”
In de gronddatabank worden ook zogenaamde ‘brownfield’ locaties aangeboden. “Wij zijn aan het omschakelen naar ‘brownfields’. Dat zijn bestaande bedrijventerreinen waar panden leegstaan, en we bestaande bebouwing slopen en daarmee kavels creëren. Dat biedt een oplossing om grondposities te vinden, maar dat zijn wel langere trajecten. De schaarste blijft dus voorlopig hoog.” In bepaalde gebieden neemt Rinus waar dat bedrijven vanwege het ruimtegebrek gedwongen zijn een bepaalde regio te verlaten om de autonome groei te kunnen waarborgen. “Een bedrijf zou vaak het liefste in de eigen regio blijven, maar je ziet nu dat bedrijven, om groei te kunnen faciliteren, noodgedwongen moeten uitwijken naar een andere regio.” Vooral in de regio’s Utrecht, Rotterdam, Amsterdam en Eindhoven ziet de directeur dit fenomeen optreden.
Voldoende stroomcapaciteit?
Ook de energiecapaciteit, of liever het ontbreken ervan, is een bron van zorg. Zeker waar er gebouwd wordt voor groenten en fruit, geeft Rinus aan. Dit omdat het in de AGF-sector vaak om geconditioneerde panden gaat, die meer stroom vragen dan reguliere bedrijfspanden. “Vóór aankoop van een kavel kijken we al of er voldoende stroomcapaciteit is voor zowel de levering als de teruglevering van stroom.” Vaak is die capaciteit er wel – vooral bij de ‘brownfield’ locaties – maar in sommige situaties – veelal ‘greenfield’ (volledig nieuwe) locaties – blijkt de capaciteit ontoereikend. “Het is zaak om dat vooraf te checken, want het net slibt dicht. Dat komt met name door het vele gebruik van zonnepanelen, maar ook datacenters en de laadstations voor elektrische auto’s vragen stroom van het net. Er wordt wel actie op ondernomen, maar dat kost tijd.”
Voor locaties waar de vereiste stroomcapaciteit ontbreekt, kan een ‘off-grid’ systeem een oplossing zijn. “In dat geval maakt een bedrijf gebruik van zonnepanelen, batterijen en zo nodig een waterstof- of gasturbine-installatie om in de eigen energiebehoefte te voorzien.” Uiteraard hangt hieraan een prijskaartje, waardoor de oplossing haalbaar is voor gebouwen of clusters van gebouwen van 50.000 m² en groter, geeft Rinus aan. “Soms is deze oplossing noodgedwongen, omdat er bijvoorbeeld voor langere tijd niet voldoende stroom geleverd kan worden doordat de vergunningenprocedure en de aanleg van extra stroomcapaciteit een langdurig proces is. Het komt voor dat het vier tot vijf jaar duurt voordat de capaciteit daadwerkelijk vergroot is.”
Duurzaamheidsambities blijven hoog
Een ander aspect dat ook in de bouwsector wordt gevoeld is de inflatie en kostenstijgingen. “Dat weegt zeker door,” zegt Rinus daarover. Hij kan constateren dat het nog niet heeft geleid tot het stopzetten van bouwprojecten, al wordt in de leadfase soms besloten om een project uit te stellen. “Vooralsnog is de klantvraag onverminderd hoog, met name van logistieke partijen. In de maakindustrie zakt het iets terug.” Ook ziet de directeur voorlopig niet dat de economische omstandigheden invloed hebben op het realiseren van bijvoorbeeld duurzaamheidsambities.
“De duurzaamheidsambities blijven hoog. Dat komt voor een deel door de Nederlandse regelgeving, maar ook de vraag vanuit beleggers is groot. En wij als Heembouw zijn ook intrinsiek gemotiveerd om duurzaamheidsmaatregelen zoveel mogelijk door te voeren, daar waar het budgetneutraal kan, doen we dat sowieso, en gaat een duurzame oplossing boven een ‘traditionele’. En voor investeringen die meer geld kosten, maakt de klant zijn eigen afwegingen. Dat kan terugverdientijd zijn, maar ook de eigen footprint of eigen duurzaamheidsambities.”
Heembouw zet daarbij in op het bereiken van een MPG-waarde (Milieu Prestatie Gebouwen) van standaard tenminste 30% onder de wettelijke norm. “Die er voor bedrijfsgebouwen overigens nog niet is, maar we houden hiervoor de norm van 1,0 aan zoals die voor kantoren geldt. Met onze logistieke gebouwen zitten we gemiddeld zo’n 40 procent lager. ” Zo worden bijvoorbeeld vrijwel alle gebouwen die Heembouw oplevert, gasloos gebouwd, uitgezonderd waar het nodig is voor specifieke productieprocessen en wordt met leveranciers gewerkt aan de ontwikkeling van minder milieubelastende materialen, zoals het gebruik van circulair beton.
Opslagcapaciteit
Waar de kostenstijgingen zijn begonnen met de logistieke strubbelingen rondom de corona-pandemie, heeft vooral de zeevracht nog steeds met congestie te maken, waardoor de leveringszekerheid van containervracht afneemt en Rinus geeft aan dat dit verassende ontwikkelingen voor de bouwbranche met zich meebrengt. “Om de verstoppingen in de supply chain zoveel mogelijk te kunnen neutraliseren, leggen partijen meer voorraden aan. Vooral bedrijven die afhankelijk zijn van goederen uit Azië, vergroten hun opslagcapaciteit om aan de leveringszekerheid richting hun klanten in Nederland of Europa te kunnen voldoen. Dat is een beweging die gunstig is voor onze markt, omdat daarvoor meer gebouwen nodig zijn.” Rinus verwacht dat deze trend nog wel even zal aanhouden.
Natuurinclusief
Naast duurzaamheid en energie, ligt de focus bij het ontwerpen en bouwen ook steeds meer op natuurinclusiviteit, ziet de directeur. “Natuurinclusief is in steeds meer van onze projecten een dragend thema. Als ontwerpende bouwer kunnen we daar ook stappen in maken, omdat we van ontwikkeling en ontwerp tot en met realisatie en onderhoud aan het stuur zitten. Ontwerpen met de natuur in gedachten, waarbij we ecologen en landschapsarchitecten betrekken. Zodat we ruimte creëren voor biodiversiteit, en tegelijk voor de medewerkers een fijne werkplek maken.”
Als voorbeeld noemt de directeur een recent project met een daktuin van 1.900 m², die voor extra beleving zorgt én dankzij de bomen, struiken en nestkasten de lokale flora en fauna voedt. “Maar ook op het buitenterrein is er meer aandacht voor natuur.” Ook daar zorgen we voor brede groenstroken met bomen en planten, die aansluiten bij de omgeving, en nemen we klimaat adaptieve maatregelen. Zo worden parkeerterreinen half verhard, zodat het water makkelijk wegloopt en wordt steeds vaker mos-sedum op daken aangewend om het accumulerend vermogen te vergroten. “Als je dat bijvoorbeeld op het dak van een koelcel toepast, stijgt de isolatiewaarde en kan het water langer worden vastgehouden. Indirect levert dat koelcapaciteit op. Zo kan je de zaken mooi combineren.”
Dit artikel verscheen eerder in editie 9, 36e jaargang van Primeur. Zie hiervoor www.agfprimeur.nl.
Voor meer informatie:
Rinus Verhey
Heembouw
[email protected]