Tholen - Hoewel de digitalisering oprukt, ook in de AGF-sector en online bestellingen meer standaard zijn dan uitzondering, moeten de goederen toch gewoon verhandeld worden en wisselen van eigenaar. Afgezien van het feit dat cash & carry misschien vaker wordt vervangen door bezorging, hebben handelaren behoefte aan efficiënte groothandelsmarkten met ruime accommodatie.
De groothandelsmarkten in Nederland en België spelen in op deze behoeften. En of dat nu in een grootscheeps herstructureringstraject is of door middel van voortdurende investeringen: alle verbeteringen zorgen ervoor dat de markten up-to-date blijven, zo bleek afgelopen maand in een overzichtsartikel in vakblad Primeur. Lees hieronder meer over het rondje Amsterdam, Rotterdam en twee keer Brussel.
Food Center Amsterdam: “Collectief kun je het duurzamer doen”
Hoewel de naam en het assortiment al lang zijn aangepast en in lijn gebracht met de eisen van deze tijd, is het Food Center Amsterdam nog altijd gevestigd op hetzelfde terrein als waar in 1934 de Centrale Markt van start ging. Tijd om ook daar te zorgen voor meer doelmatigheid en een terrein dat past bij deze tijd.
“De hal is uit 1934 en het terrein daaromheen is nog helemaal gericht op het transport over water. Het is heel inefficiënt gebouwd. De verwachting is dat het door de herstructurering een veel mooier en efficiënter bedrijventerrein wordt,” zegt Dertje Meijer, directeur van de Coöperatie Food Center Amsterdam. Het huidige gebied wordt geheel herontwikkeld en het groothandelscentrum komt in een gemoderniseerde en compactere vorm terug. Hierdoor wordt er nabij het centrum van de stad ruimte gecreëerd voor 1.700 woningen.
Naar verwachting begint de nieuwbouw van het Food Center Amsterdam in 2022
Specialistisch
In het nieuwe complex zullen er rond de 40 tot 50 groothandels aanwezig zijn. Dat is een afname ten opzichte van de 70 handelaren, die er een paar jaar geleden nog waren. Dertje geeft aan dat de partijen die niet meegaan, nu al aan het vertrekken zijn uit het Food Center. “Dat zijn vooral partijen die stoppen vanwege pensionering en partijen die niet meer in het bestemmingsplan passen. Vanuit de gemeente Amsterdam is het Food Center bedoeld voor groothandels op het gebied van voeding die de stad beleveren en niet zijn gericht op de landelijke logistiek.”
Het Food Center heeft een specialistisch food-assortiment: naast AGF is er ook ruimte voor bijvoorbeeld vlees, vis, wijn en etnische producten. “Hier zie je meer de specialist en dat past heel erg bij Amsterdam waar smaken van over de hele wereld worden gegeten.”
Samen
De herstructurering was voor de groothandelaren aanleiding voor samenwerking, zowel tijdens de nieuwbouw als daarna. Het is de reden dat de Coöperatie Food Center Amsterdam is opgericht. Dertje meldt dat de Coöperatie zich speciaal focust op het ontplooien van gezamenlijke activiteiten zoals bijvoorbeeld het realiseren van collectieve duurzame koude/warmte, afvalmanagement en gezamenlijke stadsdistributie.
Duurzaamheid speelt daarbij een belangrijke rol. “Door dingen collectief te doen, kun je het duurzamer doen.” Als voorbeeld noemt zij het afvalmanagement. Onderzoek heeft uitgewezen dat een gezamenlijke aanpak ervoor kan zorgen dat er 75 procent minder vuilniswagens nodig zijn om het afval van het Food Center te verwijderen. “Dat is veel duurzamer en goedkoper. We zijn echt bezig om in de coöperatie samen te kijken naar dit soort mogelijkheden.”
Een ander initiatief is stadsdistributie. “In Amsterdam zijn er ongeveer 5.500 horecabedrijven en 1.500 tot 2.000 speciaalzaken die allemaal worden beleverd vanuit dit Food Center. We onderzoeken of we dat grotendeels samen kunnen doen, zodat we kunnen voorkomen dat aan het einde van de dag vrachtwagens met drie kroppen sla de stad in rijden.” Overigens is voor deze samenwerking al een aanzet gegeven door nabestellingen zo veel mogelijk uit te leveren met de bakfiets.
Handel blijft
Hoewel zij ziet dat de digitalisering ook definitief zijn plek heeft gevonden in food, observeert Dertje dat de kern van de groothandelsmarkt toch de handel blijft. “De producten worden nog steeds dagelijks vers aangevoerd en gaan vanuit het Food Center verder de stad in. De handel blijft.”
Om die handel zo veel mogelijk te faciliteren wordt in de toekomstige situatie aan- en afvoer gescheiden. Het nieuwe complex wordt gebouwd in de vorm van een winkelstraat waarbij er aan de voorkant ruimte is voor de klanten en de leveranciers kunnen hun goederen aan de achterkant van de gebouwen afleveren. “Er komen laad- en losstations aan de achterzijde van de panden en aan de voorkant kunnen de klanten de goederen afhalen. Deze stromen komen in de huidige situatie allemaal door dezelfde deur.”
De nieuwbouw zal starten op een naburig terrein dat nu geen deel uitmaakt van het Food Center. Daardoor zullen de groothandelaren gefaseerd overgaan naar de nieuwbouw terwijl het huidige terrein nog gebruikt kan worden als groothandelsmarkt. Uiteindelijk zal er door het gebruik van het naburige terrein en de nieuwbouw ruimte overblijven, die wordt benut voor woningbouw. De uit 1934 stammende, monumentale Markthal zal het scharnierpunt vormen tussen de woningbouw en de groothandel. Daar zal ruimte zijn voor verkoop aan particulieren, innovaties op voedselgebied, maar ook een hotel komen. Streefdatum voor oplevering van het hele plan is 2027. Dertje geeft aan dat er inmiddels een wachtlijst is voor geïnteresseerde groothandelaren; alle plekken in de nieuwbouw zijn uitgegeven.
Uitdagingen
De directeur van de Coöperatie stelt vast dat ten opzichte van de originele plannen de nieuwbouw behoorlijk vertraging heeft opgelopen. Naar verwachting zullen de bouwwerkzaamheden in 2022 beginnen. De gemeente Amsterdam heeft een contract afgesloten met de projectontwikkelaar voor de herstructurering van de groothandelsmarkt waardoor de ondernemers, verenigd in de Coöperatie, geen officiële gesprekspartner zijn. Daardoor ziet Dertje dat het moeilijk is om vat te krijgen op de vertragingen. Een andere uitdaging waar de Coöperatie tegen aanloopt is de maatschappij nog moet wennen aan het vormgeven van collectieve duurzaamheidsinitiatieven.
“Wij merken dat collectiviteit en duurzaamheid nog niet op deze schaal bekend is in Nederland. Dat moeten we uitvinden en er blijkt veel risico aversie te zijn. Men wil het risico dan maar bij de ondernemers neerleggen, terwijl die daar niet altijd het voordeel van hebben. Als je niet oppast krijg je wel de nadelen, maar niet de voordelen.”
Dit neemt niet weg dat de Coöperatie positief is over de herstructurering op zich. “Rooskleurig,” antwoordt Dertje dan ook op de vraag hoe de toekomst van de groothandelsmarkt eruitziet.
Groothandelsmarkt Rotterdam: “Business as usual tijdens bouw”
Ook de Groothandelsmarkt Rotterdam, gelegen op industrieterrein Spaanse Polder en een aantal jaren geleden gekocht door Urban Industrial, is bezig met een revitaliseringstraject. “De eerste fase is eind augustus opgeleverd en wordt in gebruikgenomen door de huurders,” zegt Jan Brouns, Managing Partner van Urban Industrial. “Het zijn twee prachtige gebouwen geworden die representatief zijn voor de kwaliteit die we aan de Groothandelsmarkt willen geven. Parallel daaraan werken we aan het definitieve ontwerp van de nieuwe hallen en het middenterrein van de Groothandelsmarkt.”
Jan geeft aan dat één van de voordelen van een gefaseerde nieuwbouw is, dat er geleerd kan worden van eerdere fases zowel voor het bouwproces als voor het gebruik van de gebouwen.
De eerste fase van de nieuwbouw nabij de Groothandelsmarkt Rotterdam is opgeleverd
Tweede fase
In de tweede fase wordt - naar verwachting begin 2022 - begonnen met de sloop van een gedeelte van de huidige Groothandelsmarkt. “We gaan gefaseerd ontwikkelen, omdat de business van de huurder door moet blijven draaien.”
De nieuwbouw van de eerste fase is gerealiseerd tegenover het huidige gebouw waardoor de huidige huurders ruimte kunnen maken voor de werkzaamheden van de tweede fase. “De huurders van de eerste sloopfase van de Groothandelsmarkt, hebben we een tijdelijk of een definitief alternatief kunnen aanbieden.” Voor de eerste fase van de sloop en de bijbehorende nieuwbouw, trekt Urban Industrial een jaar uit. “De bouwplaats is een afgesloten deel op de Markt terwijl daaromheen het zoveel mogelijk business as usual blijft. De hele nieuwbouw verloopt in fases als één doorlopend proces.”
Kruisbestuiving
Jan verwacht dat de hele herontwikkeling van de Groothandelsmarkt drie tot vier fases zal beslaan. Hij voorziet dat de ruimte die ontstaat na afwikkeling van de eerste en tweede fase, volledig zal worden opgenomen door de zittende huurders. “We krijgen veel aanvragen van buiten de Markt, maar daaraan kunnen we nog geen invulling geven. Als alle bestaande huurders zijn gehuisvest, kristalliseert zich uit hoeveel meters nog beschikbaar zullen zijn.”
Overigens gaan vrijwel alle huurders mee naar de nieuwe accommodatie. Het kleine aantal huurders dat het complex verlaat, doet dat omdat het voor hun bedrijf weinig meerwaarde heeft om op de Groothandelsmarkt gevestigd te zijn, geeft Jan aan. Hij stelt vast dat er in die gevallen geen kruisbestuiving is met de andere bedrijven op het terrein terwijl juist dat aspect erg belangrijk is voor Urban Industrial. “We geloven erg in clustervorming; het tot stand brengen van een soort ecosysteem waar partijen elkaar aanvullen en met elkaar zaken kunnen doen. Ook trekken alle bedrijven samen meer klanten aan, dan ze alleen zouden doen en dat is voor iedereen goed.”
Ruimte
Een groot voordeel van de nieuwbouw is, dat het meer ruimte oplevert. “Er is altijd krapte op de Markt geweest. De huurders wachten al lang op nieuwbouw en op meer ruimte.” Jan observeert dat vrijwel alle huurders in de nieuwbouw de voorkeur geven aan een grotere ruimte. Eén van de redenen voor Urban Industrial om de blik gericht te houden op uitbreiding van het terrein. “We kijken in de omgeving continu naar mogelijkheden om het gebied wat te vergroten.”
Zo wordt er momenteel bijvoorbeeld een stukje terrein ontwikkeld in de nabijheid van de Groothandelsmarkt, ten behoeve van de huurders. Maar Jan stelt vast dat in heel de Randstad ruimte schaars is en er veel concurrentie is. “Er wordt gevochten om elke meter en om de invulling van die meter: woningbouw versus bedrijfsruimte versus natuurgebied versus landbouwgrond. Het is voor gemeenten niet meer vanzelfsprekend om een nieuw bedrijvenpark uit te geven.”
Opknippen
Het gebrek aan ruimte maakt ondernemers creatief. Zo ziet Jan dat bedrijven hun activiteiten als het ware opknippen en bijvoorbeeld de logistiek buiten de Groothandelsmarkt huisvesten als een manier om de dure ruimte op die locatie alleen voor de handel te gebruiken. Jan noemt het ook een goede manier om groei op te vangen omdat ondernemers binnen de Groothandelsmarkt voor uitbreiding afhankelijk zijn van collega-bedrijven die stoppen of verhuizen. “Dat heb je niet in de hand en buiten de Markt heb je relatief meer kansen op mogelijkheden om uit te breiden.” Daarnaast ziet hij als uitvloeisel van het online bestellen, dat ook in de AGF steeds meer voet aan wal krijgt, dat de traditionele cash & carry steeds vaker verandert in het bezorgen van goederen.
Mabru: vastgoedinvesteringen
“Hoewel de Vroegmarkt van Brussel (Mabru) in 2023 zijn vijftigste verjaardag viert, zijn er voorlopig geen plannen voor een grootschalige herstructurering,” vertelt Anicée Henin, Communicatie Manager van Mabru.
Mabru vanuit de lucht
Veeleer kiest de Vroegmarkt ervoor om voortdurend in vastgoed te investeren zodat het complex voldoet aan de eisen van deze tijd voor de 115 bedrijven die op het 14 hectare grote terrein zijn gevestigd. Zo zijn er vanaf 2019 meer dan 26.000 zonnepanelen geïnstalleerd. De zonnepanelen kwamen onder andere terecht op het dak van de nieuwe truckports - overdekte ruimtes voor het laden en lossen van goederen – dat onderdeel is van de eerste zonneparking van België. Verder werden er recent laadpalen geplaatst en zijn er nieuwe opslagruimtes gerealiseerd voor het opbergen van leeggoed, paletten en goederencontainers.
Ook werd in 2020 de ingang vernieuwd voor een betere controle en veiligheid. Daarnaast constateert Anicée dat de verkoop van etnische producten sterk stijgt op de Vroegmarkt. Reden om een gebouw speciaal te bestemmen voor de handel in etnische voedingsmiddelen. Een ander project is de realisatie van een multimodale ruimte.
Binnen op de Mabru
“Het is bedoeld om chefs te verwelkomen voor productdemonstraties, live-cooking, maar ook als trainingsruimte voor de horecasector of marktkramers.” Anicée stelt vast dat de groothandelsmarkt naar aanleiding van de coronaperikelen maatregelen heeft genomen, maar dat de pandemie geen invloed heeft gehand op de bezoekersaantallen. “Er waren zelfs meer bezoekers dan voorheen en ook zijn er meer jaarabonnementen afgesloten.”
Europees Centrum: Plannen voor nieuwe laadkaden en overdekte parking
“Het is een drukte van belang in het Europees Centrum voor Fruit en Groenten (ECFG) in Brussel,” zegt Philippe Devigne. “Zo goed als alle invoerders hebben reeds geïnvesteerd in gloednieuwe koelinstallaties die efficiënter zijn en zuiniger.”
Philippe stelt vast dat de moeilijke corona periode globaal gezien geen negatieve effecten heeft gehad op de handel. “In tegendeel; de mensen hebben meer tijd besteed aan het klaarmaken van maaltijden, met een focus op verse producten. Enkel de sluiting van de horeca is voelbaar geweest.” In elk geval bleven de bezoekersaantallen van het ECFG stabiel ten opzichte van het voorgaande jaar.
Ook het ECFG zelf, dat verantwoordelijk is voor het beheer van de infrastructuur en de gebouwen van het centrum, doet voortdurend investeringen om het complex up-to-date te houden voor haar huurders op het 13 hectare grote handels-, distributie- en opslagcentrum aan de Werkhuizenkaai. “Momenteel zijn er plannen om een veertigtal laadkaden te bouwen, met het oog op productiviteit voor los- en laadoperaties. Daarnaast stellen we twee overdekte parkings ter beschikking van onze klanten, zodat de goederen die klaargemaakt worden, tegen slechte weersomstandigheden beschermd kunnen blijven. Met het oog op duurzaamheid stelt het EFG nu ook 8 laadpunten ter beschikking van klanten en personeelsleden.”
Dit artikel verscheen eerder in editie 9, 35e jaargang van Primeur. Zie hiervoor www.agfprimeur.nl.