Tholen - De agro-logistieke bedrijven doen het goed in Nederland. En bij groei hoort uitbreiding en daarbij hoort nieuwbouw. Een rondgang langs een aantal bouwbedrijven leert ons dat duurzaamheid en dan vooral het terugbrengen van energiegebruik een speerpunt zijn bij het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen.
Duurzaamheid speelt een grote rol bij nieuwbouw, constateert Adrie van Kessel van JCVANKESSEL Bouw dat zich voornamelijk richt op het realiseren van projecten in de hardfruitsector en in toenemende mate ook op bouwprojecten in zachtfruit. Eén van de aspecten waarin duurzaamheid bij nieuwbouw een rol speelt, is dat er geen gebruik meer wordt gemaakt van gas maar van elektriciteit. Hij ziet dat hierdoor het Nederlandse stroomnetwerk overbelast aan het raken is en dat dit zeker geldt voor de buitengebieden. “Het is nog een hele uitdaging om de gewenste stroomcapaciteit ook daadwerkelijk op een locatie in met name de buitengebieden te krijgen.”
Het dakoppervlak wordt vaak ingezet voor zonnepanelen (foto: JCVANKESSEL Bouw)
Bufferen
Deze ontwikkeling leidt ertoe dat veel fruittelers de stroomopwekking met zonnepanelen zelf ter hand nemen. Nadeel daarbij is dat de hoogste stroomopbrengst in mei en juni wordt gerealiseerd terwijl voor het koelen van hardfruit de grootste capaciteit in september en oktober nodig is. Het is de reden dat er wordt gekeken naar het benutten van accu’s voor de opslag voor elektriciteit.
“We onderzoeken dat en zijn ook al beperkt met wat kleinere accusystemen bezig in de bessenteelt. De pluk van bessen komt wat eerder waardoor de periode om stroom te bufferen korter is.”
Momenteel zijn dergelijke systemen nog te duur om op grote schaal toe te passen maar Adrie voorziet dat dit er op grotere schaal wel gaat komen.
Landschappelijk
Echter is niet iedereen blij met de toevoeging van zonnepanelen aan het landschap. “Het is nog een uitdaging om dat landschappelijk goed in te passen.”
De oplossing wordt gezocht in een vorm van randbeplanting die de zonnepanelen aan het zicht onttrekt of het zo plaatsen van de panelen dat ze vanaf wegen of dijken minder zichtbaar zijn. “Het is ook zo dat we moeten kijken waar we een bepaalde kwaliteit qua groen willen behouden en waar het minder vervelend is om zonnepanelen te plaatsen."
Hetzelfde geldt voor gebouwen. Adrie geeft aan dat het toch vaak gaat om grote loodsen. “We kijken altijd naar een goede inpassing van een gebouw in de landelijke omgeving zodat het niet te aanstootgevend is.”
Daarnaast merkt hij dat de aard van de gebouwen, die traditioneel een erg gesloten uiterlijk hebben, aan het veranderen is en er naast een focus op functionaliteit aandacht is voor vormgeving. “Er wordt steeds meer gekeken naar de uitstraling van het pand op de omgeving en er is ruimte om meer te laten zien van wat er binnen gebeurt.”
Satellietfunctie
Daarnaast ziet Adrie dat de aard van de fruitbedrijven aan het veranderen is en daarmee de gebouwen die ze nodig hebben. Hij observeert enerzijds de veilingen die telers aan zich binden en die sorteer- en verpakwerkzaamheden op zich nemen waardoor de telers daarvoor minder faciliteiten nodig hebben. Anderzijds zijn er vrijere telers die zich vaak aansluiten bij grotere telers/handelaren die ook in de buitengebieden zitten en ook retail beleveren. “Zo’n grotere teler/handelaar bouwt een groot sorteer/pakstation en vervult een soort satellietfunctie om ook voor de kleinere telers die werkzaamheden op zich te nemen.” Adrie geeft aan dat het bouwen van huisvesting voor seizoenarbeiders daarbij ook vaak een rol speelt. Aspecten als daglicht, ventilatie en sanitair zijn in dat proces belangrijk.
Hygiëne
Adrie observeert dat hygiëne in de bedrijfsvoering, onder meer gedreven door eisen van afnemers, steeds belangrijker wordt. Dat houdt onder andere in dat ruimtes foodsafe – op een gladde, strakke manier - worden afgewerkt zodat ook het schoonmaken makkelijk is. Maar ook voor de afwerking van wanden en vloeren is veel meer aandacht. “Dat zijn vaak dure voorzieningen, maar je ontkomt er niet aan want anders ben je jouw klanten kwijt.”
Ook goede en voldoende sanitaire voorzieningen voor werknemers komen meer dan voorheen nadrukkelijk in beeld. Adrie geeft als voorbeeld een handenwasgelegenheid voordat de sorteerruimte wordt betreden.
Kosten en locatie
Ron Drijver, commercieel manager bij bouwbedrijf Hercuton, dat onder andere veel bouwt voor de agro-logistieke sector, ziet twee speerpunten bij nieuwbouw voor AGF. Ten eerste let men bij nieuwbouw in de AGF-sector momenteel vooral op de kosten die worden gemaakt tijdens het productieproces en wordt erop ingezet om die omlaag te brengen. Een tweede aandachtspunt is de bouwlocatie. Ron geeft aan dat hier de infrastructuur en bereikbaarheid van belang zijn maar zeker ook de geografische ligging. "Heel veel AGF zit in het Westland en in Ridderkerk/Barendrecht. Waarom wil iedereen daar bouwen? Omdat een groot deel van de logistieke keten daar ook zit. De af- en aanvoertijden van de kassen naar de hubs moet zo kort mogelijk zijn.“
Die concentratie van bedrijven op bepaalde plekken houdt in dat deze locaties gewild zijn en daarom ook moeilijk te bemachtigen. Dat merkt ook Ron: “We krijgen regelmatig de vraag van ondernemers uit de AGF-sector om mee te zoeken naar een locatie in de as Westland, Ridderkerk, Venlo, maar de ruimte wordt daar steeds schaarser. We wijken steeds vaker uit naar nieuwe locaties.“ Zo ziet Ron bijvoorbeeld ontwikkelingen in Noord-Holland. Daar is onder andere met de bouw van een enorme kas door een grote tomatenteler meer logistieke bedrijvigheid ontstaan.
Een voorbeeld van toenemende automatisering van het logistieke proces. Hier bij Looye Kwekers (foto: Hercuton).
Energie
Ron geeft aan dat de koeling bij ondernemen in de agro-logistieke sector een enorme kostenpost in de exploitatie is. Vandaar dat een belangrijk vraagstuk bij nieuwbouw is hoe een gebouw energie-neutraal gemaakt kan worden. De commercieel manager laat weten dat er dan naar duurzame energie wordt gekeken zoals zonne- en windenergie. Dit proces wordt versterkt door de BENG-norm (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) die per 1 januari 2021 van kracht is. “Ondernemers zijn op zoek naar alternatieven; energie besparen en goedkopere manieren om energie op te wekken en daar houden we bij de bouw al rekening mee.” Hij vindt het belangrijk om ook met kleine stapjes op energie te besparen. “Alles wat meewerkt om energie te besparen, helpt.
Optimalisering
Voor de kostenbesparing en optimalisering van logistieke processen ziet Ron dat er vooral op automatisering en digitalisering wordt ingezet. Het vermijden van risico’s en het sneller uitvoeren van processen komen als voordelen van automatisering in beeld. Maar ook het optimaliseren van het gebouw levert een belangrijke bijdrage aan het verminderen van kosten. “Tegenwoordig is de AGF-sector een snelle markt als het gaat om crossdocking. Het komt met massa binnen en het moet met doosjes weg. Daar zit een heel proces in en dat proces kost tijdens het uitvoeren geld. Daar moet het gebouw helemaal op afgestemd worden inclusief het interne logistieke proces. Snelheid is daarbij van essentieel belang en daar moet je ruimte voor hebben.” Dat houdt ook in dat er dat in de hoogte ruimte moet zijn. Waar vroeger de hallen zeven meter hoog waren, geeft Ron aan dat nu minimaal 14 meter hoog wordt gebouwd zodat er meer opslagruimte ontstaat.
Integraal
Heembouw kiest voor een integrale benadering bij het ontwikkelen en ontwerpen van een nieuw gebouw. Daardoor kunnen alle facetten goed mee worden afgewogen voor de beste prijs/product verhouding, vertelt directeur Heembouw Bedrijfsruimten Rinus Verhey. Het bedrijfsproces van de klant staat daarbij centraal. Op basis van de benodigde output van de klant, bijvoorbeeld paprika-verpakkingen of kant-en-klaar maaltijden, wordt berekend wat daarvoor nodig is aan productiemachines en opslagruimte. Hiermee wordt dan een simulatie van het productieproces gemaakt waardoor duidelijk wordt wat de oppervlakte e en de hoogte van de nieuwbouw moet worden om het proces optimaal te faciliteren.
Daarna wordt er gekeken naar de optimale locatie. Dat kan een kavel uit de Heembouw gronddatabank zijn, of een kavel die de kant al heeft. Bij de keuze van de locatie betrekt Heembouw de eigen data-analisten, die op basis van de parameters van de klant, zoals de mobiliteitskosten inzichtelijk te maken welke vestigingsplaats het gunstigst is. Pas als dit allemaal in beeld is, starten de eigen architecten van de ontwerpende bouwer, die onder andere actief is met het bouwen van agro-logistieke bedrijfsruimten, het ontwerpproces.
Heembouw kiest voor een integrale benadering (foto: Heembouw)
Circulair bouwen
Naast het optimaliseren van het logistieke proces ziet Rinus dat er in de ontwerpfase steeds meer aandacht is voor circulair bouwen. Dit gaat verder dan de gebruikelijke BREEAM en GPR certificeringen en is er specifiek op gericht de CO2 voetafdruk naar beneden te brengen. Rinus geeft aan dat bedrijven veel aandacht hebben voor de CO2 footprint en als daar in de ontwerpfase aandacht aan is besteed, helpt dat mee de totale footprint van een bedrijf naar beneden te brengen.
“Volgens de Nederlandse regelgeving moeten gebouwen aan een MPG (Milieu Prestatie Gebouwen) score 1.0 voldoen. Wij bieden nu al panden aan met een ambitieniveau dat 50 procent lager ligt dan de MPG.”
Rinus geeft aan dat bij het circulair bouwen er drie aspecten een rol spelen. Dat zijn het gebruik van bio-based materialen, het gebruik van re-demontabele of losmaakbare materialen en herbruikbaarheid van bestaande materialen bij de bouw. Klanten kiezen vaak voor een mix van deze drie aspecten. Wordt er gebouwd op een plek waar een bestaand gebouw staat, dan worden veel van de materialen van het oude gebouw opnieuw gebruikt. “Oogsten in plaats van slopen”, aldus de directeur Bedrijfsruimten. Dat wordt dan gecombineerd met nieuwe materialen met een lage MPG. En voor het interieur wordt veel gekozen voor het hergebruik van materialen.
Sensortechnologie
Met name in de AGF-sector, waar veel gebruik gemaakt wordt van koeling, is energieverbruik een belangrijk vraagstuk, geeft Rinus aan. “Er is sprake van een hoog energieverbruik en dan probeer je de combinatie met zonnecellen te maken zodat de energienota zo laag mogelijk is.”
Dergelijke aanpassingen vergen natuurlijk investeringen. Vandaar dat bij de overweging ook wordt gekeken naar de terugverdientijd van een investering. Als die lager ligt dan zeven jaar, adviseert Heembouw de investering door te voeren. Ook het toepassen van sensortechnologie kan bijdragen tot besparingen op energie of onderhoud. Als voorbeeld van het toepassen van sensortechnologie noemt Rinus het meten met een sensor van hoe vaak een overhead deur open en dicht gaat.
Waar je voorheen, ongeacht hoe vaak die deur open en dicht is gegaan, misschien zou kiezen voor onderhoud iedere twee jaar, kun je nu het onderhoud plannen na een x-aantal bewegingen. En dat is misschien pas na drie jaar of voor sommige deuren pas na vijf jaar of misschien ook binnen een half jaar. “Door het gebruik van sensortechnologie kun je op basis van data beter sturen en je gebouw beter gebruiken,” besluit Rinus.
Glastuinbouw naast vastgoed om optimaal gebruik te kunnen maken overtollige energie. (foto: Wayland Developments)
Energie-uitwisseling
Een van de belangrijkste vertrekpunten bij het bouwen voor AGF is de vraag of het vastgoed geconditioneerd moet zijn of niet, vertelt Arnaud van der Eijk, directeur van Wayland Developments dat zich richt op zowel de ontwikkeling van gebouwen als gebieden. In het verlengde van deze vraag speelt energieverbruik een belangrijke rol bij nieuwbouw. “Alle ontwikkeling van gebouwen is duurzaam: gasloos, zonnepanelen en bij voorkeur energie-uitwisseling middels warmtenetten of andere oplossingen.”
Zo kan bijvoorbeeld de warmte die de koelmotoren van een geconditioneerd pand genereren, gebruikt worden voor het verwarmen van kantoren in hetzelfde pand. Maar ook het gebruik van bodemwarmtepompen, zo mogelijk aansluiting bij stadsverwarming of warmte-uitwisseling met nabijgelegen bedrijven, komen in beeld. Mooi is het dan als er verschillende bedrijven met tegenstrijdige energiebehoeften bij elkaar zitten zodat zij energie kunnen uitwisselen.
Zo ziet Arnaud dat het nu planologisch vaak zo geregeld is dat bijvoorbeeld glastuinbouw en verwerkende bedrijven geografisch gescheiden zijn terwijl zij gebruik zouden kunnen maken van elkaars overtollige energie. Hoewel deze uitwisseling door glastuinbouw en verwerkende bedrijven nu nog maar beperkt plaats vindt, denkt Arnaud wel dat hiervoor meer aandacht zal komen. “Het is de toekomst dat fossiele brandstof vervangen wordt door energie-uitwisseling.”
Daarbij pleit hij voor het ontwikkelen van een universeel systeem, overeenkomstig bijvoorbeeld het Europese elektriciteitsnetwerk dat overal 230 vol biedt, zodat iedereen op deze netwerken kan aansluiten.
Zichtbaar
Arnaud ziet dat duurzaamheid en energie- en klimaatneutraal bouwen voor bedrijven in toenemende mate ook een bewuste keuze en zelfs een bedrijfsfilosofie is. “Deze bedrijven stellen planet van people planet profit voorop en dat mag dan ook wat kosten omdat het ook een marketing tool is. Het geeft uiting aan hoe het bedrijf gezien wil worden.”
Zeker nu AGF-bedrijven in hun productiemethoden vaker de focus leggen op duurzaamheid, is dat ook van belang voor het gebouw waarin ze zijn gevestigd. “Als je duurzame groenten of fruit in de supermarkt koopt, wil je dat de hele keten duurzaam is.”
Arnaud ziet dat bedrijven daar over nadenken en dat de vraag naar duurzaam bouwen steeds prominenter wordt. Hij stelt vast dat daarbij rendement en het kostenaspect niet leidend zijn. “Een bedrijf wil naar klanten en de buitenwereld kunnen laten zien dat ze goed bezig zijn. En een gebouw is zichtbaar. De commerciële waarde wordt niet zozeer gezien in de kostenbesparing maar in de uiting.”
Hij observeert dat ongeveer 50% van de investeringen uit economisch oogpunt worden gedaan en 50% vanuit bewustwording voor een betere en duurzame toekomst. Arnaud verwacht dat de eerste groep steeds kleiner wordt en dat de tweede categorie groter zal worden. “Elk jaar wordt het minder winstgevend. De subsidiebedragen worden lager net als de investeringen want zonnepanelen of andere oplossingen worden iets goedkoper. Doordat er minder subsidie beschikbaar is, blijft de terugverdientijd ongeveer gelijk. En dan komt de vraag: ga ik verduurzamen omdat ik daar over zeven jaar voordeel van heb of omdat ik zeg: ik moet ook mijn steentje bijdragen.”
Flexibel
Hoewel er al heel veel mogelijk is op het gebied van duurzaamheid observeert Arnaud dat waarschijnlijk nog niet de helft van de technieken ook daadwerkelijk wordt toegepast. De hoge ontwikkelkosten, de lange terugverdientijd en een gering rendement zijn daarbij spelbreker. Hij verwacht dat er voor het duurzaamheidsvraagstuk nieuwe oplossingen blijven komen. “De ontwikkelingen staan niet stil. Bij het ontwikkelen van gebouwen en locaties is het de nu kunst om deze zo te positioneren dat in toekomst ook gebruik gemaakt kan worden van de dan geldende regels, voorwaarden, aanbieders of systemen.”
Het vraagt om flexibiliteit en vooruit denken. Als voorbeeld noemt Arnaud de parkeerplaats van een nieuw te ontwikkelen gebouw dat tien jaar verhuurd moet worden. “Hoeveel laadpalen voor elektrische auto’s zijn er over tien jaar nodig en is de aansluiting dan capabel om al die auto’s te laden? Dat zijn vraagstukken om nu over na te denken om ervoor te zorgen dat we er in de toekomst al klaar voor zijn.”
Een ander voorbeeld van flexibiliteit zijn de gebouwen met materialenpaspoorten. “Dat is in opkomst. In het paspoort wordt vastgelegd welke materialen in het gebouw zijn gebruikt en wat hergebruikt kan worden als er later opnieuw gebouwd wordt.”
Dit artikel verscheen eerder in editie 9, 34e jaargang van Primeur. Zie hiervoor www.agfprimeur.nl.
Voor meer informatie:
Adrie van Kessel
mail@jcvankessel.nl
Ron Drijver
R.Drijver@bhv.jajo.com
Rinus Verhey
R.Verhey@heembouw.nl
Arnaud van Eijk
AvanderEijk@wayland.nl