Tholen - Stel je voor. Je hebt een volledig afbetaald huis maar bijna geen geld meer in de portemonnee. Toch heb je de centen nodig voor een fikse investering in een nieuwe auto of iets dergelijks. Dan is er een alternatieve financieringsvorm mogelijk waarbij je je huis verkoopt en vervolgens terug huurt van de kopende partij. Dit is in ieder geval een constructie die voorkomt in de ondernemerswereld, de zogenaamde sale-and-lease-back constructie.
De notaris
Mr. Paul Bols, notaris bij Westland Partners is bekend met sale-and-lease-back. Gezien het kantoor in het Westland gelegen is, komen er ook vaak klanten uit de AGF-sector over de vloer. “Een sale-and-lease-back geeft de mogelijkheid om snel kapitaal vrij te maken,” vertelt Paul. “De vorm van sale-and-lease-back die wij op kantoor het meeste zien, heeft betrekking op het vastgoed van een onderneming. Bij sale-and-lease-back wordt dan het vastgoed van een bedrijf verkocht terwijl gelijktijdig een huurovereenkomst wordt gesloten met het verkopende bedrijf voor het terug huren van het vastgoed. Het verkopende bedrijf wordt dan dus de huurder in plaats van eigenaar.
Op deze manier wordt de waarde die in het vastgoed zit liquide gemaakt terwijl het verkopende bedrijf gewoon gebruik kan blijven maken van het vastgoed op grond van de huurovereenkomst. De ontvangen koopsom kan dan bijvoorbeeld worden gebruikt ten behoeve van investeringen in de onderneming of het doen van een dividenduitkering. Dat laatste zien we ook nog wel eens. Op deze manier wordt het bedrijf minder waard omdat het vastgoed niet meer op de balans staat en de ontvangen koopsom als dividend is uitgekeerd. Veel partijen beschouwen dat als een voordeel omdat een eventuele overdracht naar een volgende generatie of andere opvolger dan veel makkelijker is te financieren in een markt waarin vastgoed hoog is geprijsd.”
“We zien sale-and-lease-back constructies met name bij ondernemers die vastgoed bezitten waarop veel overwaarde kan worden gerealiseerd en waarbij bezwaren bestaan tegen een bankfinanciering. De koper betreft vaak een investeringsfonds dat een bepaald rendement verwacht op hun investering gedurende een langere periode. Het komt dan ook voor dat het vastgoed wordt terug gehuurd voor soms wel een periode van 15 of 20 jaar.
De huurprijs kan periodiek worden bijgesteld in overeenstemming met de prijzen in de markt. Het onderhoud komt in bijna alle gevallen voor rekening van de investeerder, dat vinden de meeste ondernemers een groot voordeel omdat dat vaak een grote zorg minder is. Dat is de reden waarom we het terugzien bij de AGF-handelaren. Het gebruik hiervan heeft bij de AGF handelaren echter nog geen enorme vlucht genomen. In het verleden zagen we dit soort constructies met name bij kantoorpanden. Een kantoor terug huren is vaak minder bezwaarlijk dan een distributiecentrum. Daarbij komt dat een belegger een kantoorpand makkelijker kan verhuren of eventueel transformeren dan een distributiecentrum.”
“Sale-and-lease-back is er niet voor iedereen” aldus Paul. “Niet iedereen voelt zich er comfortabel bij dat het vastgoed van de onderneming in handen komt van een derde partij. Een teler zal zijn grond niet zo snel verkopen om het vervolgens weer terug te huren is onze ervaring. Een teler ziet dat toch echt als zijn bedrijf. Ten aanzien van bijvoorbeeld warmtekrachtinstallaties wordt daarentegen soms wel met een sale-and-lease-back constructie gewerkt.”
De ontwikkelaar-investeerder
“Een sale-and-lease-back is een bekend begrip in de vastgoedsector,” vertelt Michiel Assink, General Manager bij WDP in Nederland. “WDP heeft zo ook een aantal objecten in eigendom verworven die op deze manier zijn toegevoegd aan onze portefeuille. Als lange termijn investeerder en ontwikkelaar willen wij ons voornamelijk focussen op diverse clusters in de logistieke markt en daarbinnen met de klant verder investeren. Zo ook in de AGF-sector. Hierbij kunnen wij oude gebouwen of terreinen herontwikkelen, gebouwen kopen door bijvoorbeeld een Sale-and-lease-back, gezamenlijke huisvesting ontwikkelen, etc. Onze focus en expertise bevindt zich voornamelijk in het ontwikkelen en investeren in het vastgoed en dat willen wij doen samen met de klant. Zo bouwen we een lange termijn relatie en kunnen we beiden investeren in de toekomst.”
“Voor de AGF-sector hebben wij bijvoorbeeld geïnvesteerd in gebouwen en terreinen in het Westland, Ridderkerk-Barendrecht, Bleiswijk en Breda maar ook in België. Zo hebben we meerdere huisvestingsprojecten gerealiseerd in samenwerking met een internationaal groente- en fruitbedrijf die een deel van hun oude vastgoed en overtollige terreinen aan ons heeft verkocht. Wij hebben vervolgens in gezamenlijke regie een heel plan opgesteld om het vastgoed te vernieuwen. In Breda hebben wij een terrein van 17 hectare grond met oude distributiecentra gesloopt en nieuwe distributiecentra gerealiseerd waar o.a. een internationaal groente- en fruitbedrijf en Lidl zich nu heeft gehuisvest”. En zo hebben wij nog meer gronden en terreinen op deze locaties die wij verder willen ontwikkelen voor de klant.
Het idee dat sale-and-lese-back toeneemt in specifiek de AGF-sector nuanceert Michiel. “Sale-and-lease-back is niet een constructie van de laatste tijd. Het is een manier om kapitaal vrij te kunnen maken uit het vastgoed om vervolgens te investeren in bijvoorbeeld de eigen operatie. Wij kunnen als lange termijnbelegger en (her)ontwikkelaar voorzien in die behoefte door de investeringen in het vastgoed op ons te nemen. Wij merken dat door de vraag van de klant/consument bedrijven gedwongen worden om meer te investeren in innovaties en automatisering. Dit zijn kapitaal intensieve investeringen. Wij investeren graag mee in de huisvesting.”
De architect
Chris van Stam, architect bij Bogaerds Architecten, heeft ervaring in projecten voor de AGF-groothandelaren in de sector. “We zien een hele sterke ontwikkeling waarin steeds meer opdrachtgevers uit de sector de hulp inschakelen van een partner. Meestal een investeerder of ontwikkelaar. Je ziet dat de eisen voor het pand vanuit effectiviteit, duurzaamheid en locatie steeds duurder en ingewikkelder worden. Als bedrijf kan het dan een uitkomst zijn om een ontwikkelaar in te schakelen die verstand van zaken heeft. Niet alleen vanuit de eigen wensen voor het pand maar bijvoorbeeld rond duurzaamheid zijn er ook steeds meer verplichtingen vanuit de overheid.”
Met de duurdere panden ziet Chris ook dat opdrachtgevers hun pand verkopen aan derde partijen om zo kapitaal te vergaren. “Een internationaal groente- en fruitbedrijf heeft een beetje die trend ingezet met de verkoop van hun vastgoed aan een derde partij. Zij stoppen hun geld liever in de eigen bedrijfsvoering dan in het vastgoed dat ze beheren. Dat zijn keuzes die je kunt maken als bedrijf maar het hangt af van de bedrijfspolicy. Wat we ook steeds meer zien is samenwerking tussen bedrijven onderling. Vooral in de freshparken, waar de infrastructuur optimaal is ingericht voor de business, kunnen de bedrijven elkaar aanvullen en versterken.”
… En de gebruiker?
Het lijkt erop dat alternatieve vormen van financiering steeds vaker voorkomen in de sector. Vooral de duurdere nieuwbouw heeft met deze stijgende interesse te maken. Toch is het moeilijk te achterhalen welke groothandelaren gebruik maken van deze constructie. De verkoop van Fresh Park Venlo is een voorbeeld van de sale-and-lease-back constructie. Bij projecten in bijv. Barendrecht is het ook bekend dat er van deze constructies gebruik wordt gemaakt. Toch blijkt dat hier een ander nadeel van de sale- and-lease-back om de hoek komt kijken: beeldvorming. Want waarom kan een onderneming niet zijn vastgoed uit zijn eigen zak betalen? Waarom moet er snel kapitaal worden vrijgemaakt? Het is toch een idee dat een bedrijf soms niet een royale hoeveelheid kapitaal voorhanden heeft.
Dit artikel verscheen eerder in editie 9, 33e jaargang van vakblad AGF Primeur. Zie hiervoor www.agfprimeur.nl
Voor meer informatie:
bols@westlandpartners.nl
info@wdp.eu
c.vanstam@bogaerds.nl